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借家人の家賃滞納は早めに対応すべし

色々と多岐にわたるご相談を受け付けてしまう性格です。

半年ほど前から、『倒産寸前の会社をどうすべきか・・』という問題と、『個人で所有するマンションの、借家人の家賃滞納・・』という問題、これを同時にご相談受けました。

 

今回は、『家賃滞納』についての対応を考えます。

弁護士の方は、家賃滞納について、良く相談を受けると思います。

そんな時、『2か月滞納したら、もう支払えない借家人が殆どですよ』と、大体こんな考え方を持っています。

 

考えてみれば、1か月の家賃を滞納する方が、2か月分溜まってしまい、翌月分と併せて、3カ月分の家賃を支払える確率は少ないですよね。

 

オーナーの方でも、賃貸借契約書に通常記載されている、『1か月、あるいは2か月家賃が滞納したら、賃貸借契約を解除できる』という文句を、そのまま信用している方がいらっしゃいます。

 

実は、日本の借地借家法は、そんなにオーナーに都合よくできていません。

このような場合、オーナー側から契約を解除し、半ば強制的に借家人を追い出すことはできません。

それほど、日本の借地借家法は、借家人を保護しています。

 

オーナーがすべきことは、①内容証明郵便による、催告と解除の予告②催告に従わない場合は、改めて解除の通告と、立ち退き期限を指定して、且つ、溜まった賃料と遅延損害金等の請求を、内容証明郵便で発送する。

まずは、ここまででしょうか。

 

これらの請求に対し、借家人が家賃を纏めて支払うなり、期限通りに立ち退きをしてくれるなら、そのオーナーは、まだ幸運なケースです。

借家人によっては、そのまま居残る人もいます。

 

いつまでたっても家賃も支払ってもらえず、退去もしてくれない。

こうなりますと、収入も入らず、新たな次の借家人を入れようと思っても、お部屋を案内することすらできません。

 

仕方が無いので、オーナーは、立ち退き請求に関する係争に持ち込むしかありません。

その場合に、家賃未納になってから、いつ催告したのか、そして何カ月家賃が入っていないか、そして、いつ解除したのか、これらを裁判上で証明しなければなりません。

 

それ故、内容証明郵便という手段で、将来的に係争になった場合の証拠作成を着々と準備しておかなければならないのです。

 

私が受けた相談者の場合、すでに7か月分の家賃を滞納していました。

それでも、相手も人間ですし、近くに住んでいるのだから・・という色々な背景から、内容証明を出さずにいたようです。

 

第一回目の催告の内容証明を発送する時期が、遅れれば遅れるほど、裁判により強制退去させることができる日が遅くなります。

 

借家人に良かれと思って放っておきますと、いずれは自分の首を絞める結果になることも、往々にしてあります。

双方の為にも、早めの対処が必要かと思います。

 

なお、このようなご相談を受けた場合、アドバイスに留まる分には構わないと思いますが、相談を受けた方自身が、借家人との交渉を進めてしまうと、非弁行為として、弁護士法に抵触することにもなりかねません。

これこそ、相談者の為に動いてあげたのに、逆に非弁行為として訴えられるという、とっても割に合わない結果になってしまいます。

相談を受けた方も、十分な注意が必要です。

 

本来は、弁護士費用をケチらず、しっかりとした弁護士にお願いするのが、相談者にとっても、それを受けた人にとっても、間違いない方法です。